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昆明大成律师事务所刘芳律师的博客

“真相无所惧,唯怕被隐瞒”

 
 
 

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关于我

刘芳律师,法学学士,现为云南凌云律师事务所专职律师。曾在医院、学校工作,具有复合型知识结构,执业以来成功办理了数百件各种类型的案件,并为多个大中型企业提供法律顾问服务,具有丰富的司法实践经验和深厚的法学理论功底。办案风格细致、思路独到。曾在多个案件中发现并抓住细微疑点、漏洞,最终成功胜诉。擅长于办理知识产权、公司综合法律事务、劳动工伤、交通事故类案件。 联系电话:13888335631 QQ联系: 893620415

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昆明房价年末探底 - 都市时报电子报 - 彩龙中国  

2008-09-19 13:38:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昆明房价年末探底

田野地产咨询机构发布1—8月楼市整体变化情况

 
昆明房价年末探底 - 都市时报电子报 - 彩龙中国 - 思想者 - 保障自己关爱他人昆明房价年末探底 - 都市时报电子报 - 彩龙中国 - 思想者 - 保障自己关爱他人
  从2008年1月至今,在国家宏观政策调控和市民对后市预期不看好的情况下,短短8个月的时间里,昆明一手房市场从2007年的高速上升,开始转向下滑。市场在资金链的考验中开始动荡。不少2007年风光无限的开发商开始举步为艰,这一轮房地产市场发展开始走入末期。

  一级市场表现平淡

  进入2008年以来,随着二级市场逐渐进入寒冬,一级市场上也表现得较为冷清。2008年1月至8月共成交土地4954.44亩,成交金额267649.83万元。其中居住用地1687.93亩,成交金额147355.47万元;商业用地268.48亩,成交金额35969.63万元;工业用地2995.09亩,成交金额84324.73万元。

  居住用地上限开发量244.95万平米,平均楼面地价为623.64元/平米,以平均面积每套100平米计算,未来两年内将有24495套的住宅新增量。

  2008年以来,一级市场也开始表现出低迷的迹象。首先是受到去年年底以来的一些沿海发达城市的出现房屋价格下降的影响,使得开发商对这种疯狂之后的市场表现显得尤为敏感,于是,2008年1月份就有土地出现了流拍的现象,当然这也不完全是形势的影响,也有地块本身的一些因素;紧接着,进入2月底以后,昆明市城中村改造项目正式确定并对外宣布,导致其后半年左右的时间里,开发商的目光已经开始转向以环以内的城中村项目,大部分开发商在这个时期已经无暇东顾,使得这个时期的二环沿线一带的土地交易持续低迷;时至目前为止,在全国性房地产市场前景恶化,经济下滑以及昆明市一些特殊的市场原因的综合影响下,开发商更加显得谨慎,市场进一步表现低迷。

  二级市场成交量下滑

  2008年8月的成交面积同比下降58.08%;成交金额同比下降42.50%;成交均价上升了29.73%;成交量同比下降57.85%。

  2007年每月平均交易量6800套,08年每月平均交易量3658套,相差3142套。

  从交易情况来看,房价本月小幅下跌,相对上月下降350元/平米;同时交易面积、交易金额和交易数量都已明显下降,为近两年来最低。从整体成交量的变化情况可以看出,近年以来的商品房成交量同比减少20%左右,单月最大成交量4254套,8月份创造了历史性的最低,从这个数据也可以反映出为什么市场持续低迷,为什么开发商受到的价格下降的压力比较大,为什么消费者对市场持看跌心态。继6月、7月以后,昆明市在售一手住宅商品房的整体市场均价持续走低,出现了小幅的降价趋势,从目前的市场情况来判断,价格进一步下跌的可能性还是很大的。而三级市场方面在前几个月疯狂的追赶之后步伐已经明显放缓,这说明销售的压力不仅仅在二级市场存在,三级市场也同样存在。

  从对比数据可以看出,三级市场价格越来越接近二级市场价格,这与目前市场二级市场新增物业的带动作用是密切相关的,另外,二级市场方面,自2008年6月份以来,整体市场价格已经开始出现小幅的回落,部分项目在5月份以来的降价最终还是影响力整个市场的变化。

  物业以住宅、底商为主

  2008年以来,市场上供应的项目基本上以普通住宅和住宅底商的商业类型物业为主,别墅类项目和其他一些类型的居住类项目供应都比较少,各种物业的销售率依然保持着很低的水平。

  在连续性变化的数据中,值得关注的是普通住宅的销售率变化情况,2007年以来销售最好的时候普通住宅物业的销售也是最好的,随着市场的发展,普通住宅的销售率开始进入快速下滑通道,到目前为止,销售率已经下降得到最低的水平。普通住宅类产品是市场上的主要产品,该类型的物业的市场变化情况也比较具有代表性的。

  消费者购房信心不足

  本月股票/基金投资信心指数明显下跌。虽然央行降低准备金率对股市带来利好,但对于目前急冻后的回暖,市场仍需要更多的信心。在这样的背景下,本月消费者房产买入信心指数、房产卖出信心指数虽有上扬但信心依然不足。8月份,据FKCCI数据显示,当月房产买入信心指数为89.2,较上一个月微升0.5点,但依然悲观。房产卖出信心指数为101.2,较上个月回升3.4点,再次回到100以上的水平。虽表现出乐观情绪,但信心依然不足。

  消费者信心指数中最值得关注的是消费者关于买房和卖房信心指数,通过连续数据监测我们发现,昆明市消费者2008年以来在买房的信心指数没有突破过100,以100作为基数,那么这一年以来的消费者基本上属于不愿意买房的水平,而卖房方面微微超过100的水平也不能说明有信心卖房,这或许更多的是出于房价下跌的威胁而采取的无奈举动。

  那么消费者没有信心买房的主要原因是什么呢?经过调查,我们发现,昆明市的消费者愿意接受的房屋面积一般是在80—120平米左右,而他们理想的价格3800—4500元/平米左右,而在市场上的实际消费表现行为是5000元/平米的价格是他们选择物业的一个价格敏感点,超过这个敏感点500元左右已经基本触及上限。

  综合目前的发展趋势和消费者的预期需求变化情况,我们觉得未来一段时间内销售压力还是非常巨大的,价格在今年年底到明年年初见底都非常有可能!

  2008年1-8月份的土地交易趋势

  2008年1-8月份一级市场整体情况

  8月二级市场和三级市场价格变化情况表

  继6月、7月以后,昆明市在售一手住宅商品房的整体市场均价持续走低,出现了小幅的降价趋势,从目前的市场情况来判断,价格进一步下跌的可能性还是很大的。而三级市场方面在前几个月疯狂的追赶之后步伐已经明显放缓。

  在以上消费者信心指数中最值得关注的是消费者关于买房和卖房信心指数,通过连续数据监测我们发现,昆明市消费者2008年以来在买房的信心指数没有突破过100。

  2-8月份各信心指对比图

  各种物业类型的销售率连续性变化情况

  别墅市场

  进入新一轮转型期

  随着房地产开发模式的越来越精细化,旅游地产、休闲地产、体育地产等各类细分市场的复合型地产项目不断涌现,度假地产作为旅游与地产的交叉点,既是房地产消费的重要组成部分,又是旅游消费的重要组成部分,是随着人均GDP的增长,旅游地产也将随着旅游消费的日渐成熟而发展,旅游消费的升级给旅游地产带来的直接影响就是旅游地产的升级,即:旅游观光地产形态→旅游休闲地产形态→旅游度假地产形态。

  单纯从别墅市场看,昆明别墅市场已经经历了萌芽期、孕育期、成长期、调整期,进入新一轮转型期。从昆明别墅发展历程看,昆明的别墅物业市场走过了一条不平凡的道路。

  昆明别墅现状呈以下三大特点:

  (1)别墅市场产品种类丰富。

  从1992年至今,昆明已建万余栋别墅,目前国内市场存在的五类别墅产品中(独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅),前四类已在昆明市场热销。

  

  (2)度假别墅概念、产品开始被越来越多的购房者所接受。

  2006年年底至2007年3月,野鸭湖山水别墅“距离产生别墅”开始热销,目前已成功推出了二期野鸭湖山林别墅。

  另一个推行度假概念的别墅是智者的山丘,同样位于金殿动物园片区的智者的山丘则着力宣传“圈子生活形态”,已成功引起了市场的广泛关注。

  

  (3)以热销别墅(包含很大一部分的类别墅产品)多在社区规划设计及产品创新上着力创造卖点。

  如:2006年,50年产权的滇池南郡获得成功;2007年一季度,世纪半岛橄榄谷热销;2007年第三季度,滇池卫城微风岛热销……

  总体来看,本轮房地产市场的调整主要针对的是普通住宅市场,作为具有特定消费群体、与普通住宅具有绝然不同的产品特点的旅游地产和别墅类市场受到的影响不是很大,对于这两种物业而言,真正的需求依然存在,宏观调控政策的结果只是使得这些物业的投资需求群体有所减少而已,然而更多的投资性需求群体更多看中的是普通住宅产品,毕竟这两种物业无论从面积、总价、单价而言,都不是一般投资性需求群体所能接受的。

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